국내 부동산 산업_ 위험요인들, 과도한 Leverage가 초래할 수 있는 위험

 

한국의 부동산 시장은 크게 분양시장과 매매시장으로 구분

 

 

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분양시장

 

한국은 [선분양]이라는 특수한 제도.

주택사업의 주체가 건설 전에 입주자를 모집해 계약금, 중도금 등으로 집값의 80%까지 사전에 받아 공사를 진행.

장점: 사업주체의 원활한 자금 조달로 인해 주택공급 확대에 기여.

단점: 1. 주택 구매자 측면에서는 아직 완공되지 않은 주택을 구매하는 것이기에 주택사업의 리스크를 소비자가 부담.

         2. 공사비용의 지출과 분양대금 유입 간의 미스매치를 해소하기 위해 부동산 PF(Project Financing)을 활용하게 됨.

 

부동산 PF

 

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1. 은행

지속적인 리스크 관리 노력으로 2013년부터 2019년까지 감소, 그 구성도 회수 가능성이 높은 선순위 대출 위주로 되어 있어 2019년 이후 2년 여간은 PF 잔고가 증가하였음에도 상대적으로 안전성이 높다고 볼 수 있다.

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2. 제 2 금융권, 보험사

보험사는 2019년에 이미 은행의 부동산 PF 잔고 수치를 상회, 2021년까지 그 격차를 더욱 벌리고 있다.

제2금융권의 부동산 PF 잔고는  그 구성에도 브릿지론과 후순위채권의 비중이 크며, 특히 브릿지론은 개발사업의 시행인가가 나기 전 단계에서 토지확보를 위한 대출로, 시행인가를 얻고 본 PF 대출이 실행되면 이를 토대로 상환이 되는 구조이기 때문에 매우 위험성이 높은 대출이다.

 

과거 2011년 저축은행 부실 사태의 원인이 이 브릿지론에 있었기 때문에 보험사와 저축은행들도 이에 대한 리스크 관리를 강화해오긴 하였으나 최근 가파르게 상승하는 금리환경에서 개발사업 주체(차주)의 이자부담이 증가하고 있으며, 인플레이션으로 인한 건설원가의 상승과 부동산 경기 둔화에 따른 분양 수요 부진으로 인해 제2금융권 부동산 PF 대출의 회수 불가 가능성은 충분히 우려를 할만한 상황이 되었습니다. 최악의 상황을 가정, 2011년의 부동산 PF 사태가 재발한다면, 사업주체의 도산으로 인해 개발 프로젝트는 중단되고, 금융권은 PF 대출 자금을 회수하지 못하게 되며, 건설사는 공사대금을 받지 못하게 되면서 이자부담은 지속적으로 발생하고, 주택 구매자는 계약금 내지는 중도금까지도 묶인 채 막연히 새로운 사업자가 대신 프로젝트를 진행해주기만을 기다려야만 하게 될 것입니다.

 

 

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매매시장

위험이 없다고 할 수 없습니다. 

한국의 가계부채는 2021년 말 1,860조원으로 2002년부터 20년간 연평균 7.6%씩 증가해왔으며, GDP 대비 비중으로도 올 2분기 기준 104%, 전세계 주요 37개 국가 중 가장 높은 수치를 기록하였습니다. 주요 시중은행들의 가계대출 내 주택담보대출의 비중을 살펴보면 대부분의 경우 가계대출은 주택담보대출 혹은 주택자금으로 구성되어 있음을 알 수 있습니다.

 

주요 시중은행 가계대출 내 주택관련대출 비중

KB 국민은행	신한은행	하나은행	기업은행	출처
72.7%	45.5%	74.3%	62.1%	각 은행 IR자료

 

LTV(Loan to Value, 주택담보대출비율)규제

올해 규제가 완화 되었으나 이전 40% 규제 당시 시행된 대출 건은 40%의 규제를 받음

분자에 속하는 대출금은 원금상환을 하지 않는 한 변하지 않으나 분모에 속하는 담보물(주택) 가치는 부동산 시세가 하락할 시 감소하게 되며, 분모의 감소로 인해 LTV 비율이 40% 위로 상승하게 되면 은행은 차주에게 초과하는 부분만큼의 대출금 상환을 요구하게 됩니다. 물론 은행은 통상 40% 한도에 5~10%가량 버퍼를 두고 대출을 시행하며, 부동산 담보가치의 재평가가 6개월 내지는 1년 등 기간을 두고 주기적으로 이루어지기 때문에 부동산 시장이 침체된다 하여도 즉각적인 상환 요구가 나타나지는 않는 편입니다.

 

은행의 경우 보다 유의해야 하는 부분은

개인사업자, 자영업자 등의 기업향 소호(SOHO, Small Office/ Home Office) 대출입니다.

일반적인 소호 대출은 음식숙박업, 도소매업 위주이지만 2010년대 중후반 들어 부동산 갭투자로 인해 부동산 임대업 향 대출이 빠르게 증가하였고, 국민, 신한, 우리 3개 은행 합산 기준으로 2016년 말 약 51조원에서 2020년 말에는 약 74조원으로 증가, 주요 은행들의 기업향 대출에서 적게는 12% 많게는 34%까지도 차지하고 있습니다. 은행의 임대사업자향 소호대출의 LTV규제는 개인의 주택담보대출의 LTV 규제보다 한발 늦게 시행되면서 규제의 사각지대에 놓여있었고, 이 시기에 은행들은 자율적으로 대략 80%의 LTV를 적용시켜 왔습니다. 결과적으로 같은 가치의 부동산이라도 개인의 주택담보대출보다 큰 부채를 내포하고 있는 셈입니다.

 

비은행권으로 넘어가면서 문제는 더 심각해집니다.

강화된 LTV 규제로 인해 은행에서 필요한 만큼의 대출을 충분히 받지 못한 차주들은 제 2, 제 3 금융권까지도 자금 조달의 폭을 넓혔습니다. 저축은행의 사업자향 주택담도대출은 LTV 규제를 받지 않았으며, 대출 수요와 맞물려 저축은행권 사업자 주택담보대출은 2019년 말 5.7조원에서 2022년 3월 12.4조원으로 불과 2년만에 두 배 이상이 되었고, 그 중에서도 개인사업자의 비중이 83%에 달하게 되었습니다.

제2 금융권에서도 자금 조달이 충분치 않은 주택 구매자들은 제3 금융권인 대부업체의 대출까지도 활용. 대부업의 대출은 통상 법정 최고금리를 적용하여 20%의 대출금리를 수취하고 있습니다. 높은 이자율 때문에 대부업의 대출은 일반적으로 단기, 소액으로 시급한 성격의 자금 조달로 쓰이는 것이 일반적입니다. 하지만 법정최고금리가 27.9%에서 24%로, 다시 20%로 낮아지는 과정에서 8~9 등급 신용자들 대상으로는 대부업체들이 수익을 확보하기 어렵게 되었고, 조금이라도 안정성이 높은, 즉 담보물이 있는 대출 건이 증가하기 시작, 2010년대 후반 들어서는 주택자금 대출에 대한 수요가 더해져 대부업의 주택담보대출 비중이 크게 증가하기 시작하였습니다. 업계 평균의 대출 건당 티켓사이즈가 2016년 약 500만원에서 2021년에는 950만원으로 크게 상승하였으며, 신규 대출 중  중 높을 경우에는 약 90%까지 주택담보대출의 비중이 차지하고 있습니다.

 

장기 성격의 자산을 구매하는데 단기 성격의 차입을 활용하는 것은
유동성 경색을 초래할 수 있는 매우 위험한 행동입니다.

 

대부업체들은 수신 업무를 할 수 없기에 대출자금 확보를 위해 은행이나 저축은행, 캐피탈사로부터의 차입 및 기업어음이나 회사채의 발행 등을 활용합니다. 하나의 금융시스템은 전체가 유기적으로 연결되어 있으며,

 

비록 대부업의 시장 규모는 약 12조원으로 전체 금융시장에서의 비중은 미비하지만
그 연쇄효과가 초래할 위협은 우려가 되는 부분입니다.

 

-메리츠 자산운용 보고서 중에서

 

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